RỦI RO TRONG VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Từ quy định trên cho thấy, bản chất của Hợp đồng ủy quyền là sự tự nguyện thỏa thuận giữa các bên. Theo đó bên được ủy quyền sẽ được toàn quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Hiện nay, nhằm hợp pháp hóa các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất khi các bên chủ thể không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch. Thay vì ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có công chứng và chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, thì các bên lại thỏa thuận lập thêm 1 hợp đồng ủy quyền nhằm che dấu hợp đồng mua bán , chuyển nhượng bằng hình thức bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ tiến hành lập song song hai hợp đồng: hợp đồng uỷ quyền có công chứng và chứng thực và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng chỉ hai bên ký kết mà không có công chứng và chứng thực.

Tuy nhiên, thực tiễn đã cho thấy rằng việc thực hiện chuyển nhượng bất động sản theo hình thức này ẩn chứa rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý và tranh chấp sau này.

Thứ Nhất, Mặc dù hợp đồng uỷ quyền này cho phép chuyển toàn bộ quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua, nhưng trên thực tế tài sản vẫn thuộc sở hữu của bên bán cho đến khi được chuyển tên trong giấy tờ pháp lý.  Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi hợp đồng chuyển nhượng được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Do đó, bên bán vẫn là chủ sở hữu của tài sản và có toàn quyền quản lý, sử dụng và giải quyết các vấn đề liên quan đến tài sản theo quy định pháp luật. Trường hợp giá đất tăng cao hoặc vì một vài lý do Bên ủy quyền có quyền khởi kiện ra tòa để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu  vì bản chất của hợp đồng ủy quyền nhằm để che dấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất. Do đó quyền và lợi ích của bên còn lại trong hợp đồng ủy quyền sẽ bị ảnh hưởng.

Thứ Hai, Hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực nếu một bên chết. Theo khoản 3 Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015, khi cá nhân ký kết hợp đồng và qua đời, hợp đồng đó sẽ bị chấm dứt. Vì vậy, khi người ủy quyền qua đời, quyền sử dụng đất trong hợp đồng sẽ trở thành tài sản thừa kế và sẽ được phân chia cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế. Người được ủy quyền sẽ không còn có bất kỳ quyền lợi nào đối với tài sản đó nữa.

Thứ Ba, Theo quy định của pháp luật, các chủ nợ bao gồm cơ quan thuế, ngân hàng, và các tổ chức thi hành án có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và thực hiện các biện pháp khác đối với tài sản của người ủy quyền để đảm bảo việc thanh toán nợ. Điều này bao gồm cả các bất động sản đã được chuyển nhượng theo hợp đồng ủy quyền. Mặc dù đã hoàn tất thủ tục của hợp đồng ủy quyền, nhưng trên thực tế, bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền. Người được ủy quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu. Vì vậy, khi đến hạn thanh toán, các chủ nợ vẫn có quyền yêu cầu kê biên hoặc phát mãi bất động sản để thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ.

Thứ Tư, Theo quy định tại Điều 563 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, thời hạn của hợp đồng ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Trong trường hợp không có thỏa thuận và pháp luật cũng không quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực trong một năm.

Khi hết thời hạn này, các bên phải lập hợp đồng ủy quyền mới. Nếu bên nhận ủy quyền đề nghị ký hợp đồng mới mà bên ủy quyền từ chối, thì bên nhận ủy quyền sẽ mất quyền lợi đối với mảnh đất đó.

Ngoài ra, còn rất nhiều rủi ro pháp lý trong giao dịch bằng hình thức Hợp đồng ủy quyền nêu trên. Do đó, các bên cần cân nhắc kỹ trước khi tiến hành lựa chọn loại hợp đồng để giao dịch.